秋冬季節(jié)，天氣突變，強風(fēng)天氣多次來襲，異常天氣卻引起法律問題。關(guān)于“某小區(qū)一住宅樓外墻脫落砸傷人”、“外墻瓷磚脫落砸壞車輛”等飛來橫禍的新聞屢見不鮮。相較人為的高空拋物，高樓外墻脫落導(dǎo)致的安全事故有著更大的不確定性及不可控性。那么，遇到此類事件受害者應(yīng)當向誰追責(zé)？本文通過研習(xí)《民法典》以及經(jīng)典案例，試作分析。
一、以案說法
2018年9月4日，謝某連與吳某英途徑珠海市粵海中路君蘭居小區(qū)內(nèi)2棟1單元樓下時，被該建筑物外墻脫落的瓷磚砸中，導(dǎo)致謝某連頭部重傷，送醫(yī)院搶救無效死亡。經(jīng)查，君蘭居小區(qū)于2008年建成并通過竣工驗收，建設(shè)單位為珠海市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）。自君蘭居小區(qū)交付使用至案發(fā)時，一直由珠海市某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）提供物業(yè)管理服務(wù)。
建筑外墻脫落責(zé)任由誰承擔？「以案說法」
珠海市中級人民法院認為，根據(jù)《小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》，合同內(nèi)容完全符合前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的要件。合同至今有效，故物業(yè)公司仍是君蘭居小區(qū)的物業(yè)管理人，應(yīng)依據(jù)合同約定對包括外面墻在內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和管理。雖然并沒有業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)公司對涉案外墻面進行維修，但物業(yè)公司應(yīng)當盡到相應(yīng)的管理工作，做好相應(yīng)警示及安全防范工作，物業(yè)公司并未就此提供相應(yīng)的材料加以證明，應(yīng)承擔舉證不能的不利后果，應(yīng)對謝某連死亡的損害后果承擔侵權(quán)責(zé)任。
二、不同主體的法律責(zé)任
根據(jù)《民法典》規(guī)定，建筑單位及施工單位承擔的是“過錯責(zé)任”，即需要為自己的過錯，如質(zhì)量問題承擔責(zé)任；業(yè)主和物業(yè)公司分別作為“所有人”和“管理人”，承擔的是“過錯推定責(zé)任”，即如不能證明自己沒有過錯，則應(yīng)直接承擔責(zé)任。
1.建筑外墻質(zhì)保期內(nèi)，建筑單位及施工單位應(yīng)當賠償損失。
關(guān)于建筑外墻的保修年限，依據(jù)我國《民用建筑節(jié)能條例》第23條及《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定，建筑物外墻保溫工程及防滲漏工程的保修期最低為5年，外墻裝飾工程的保修期最低為2年。
關(guān)于保修期內(nèi)的責(zé)任承擔，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第41條及《房屋建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法》第14條規(guī)定，建筑物在質(zhì)保期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成損失，建設(shè)單位及施工單位應(yīng)當承擔賠償責(zé)任，其中建設(shè)單位擔責(zé)的，可向造成質(zhì)量確認的責(zé)任方追償。
因此，保修期內(nèi)，一旦由于防水、滲漏、保溫材料原因或外墻外飾面材脫落等原因造成致?lián)p致傷事故，應(yīng)由建設(shè)單位及施工單位承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任，受害者可向建設(shè)單位（即開發(fā)商）及施工單位要求賠償。
建筑外墻脫落責(zé)任由誰承擔？「以案說法」
2.無論是否在保質(zhì)期內(nèi)，所有人、管理人或使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。
依據(jù)《民法典》第1253條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。
業(yè)主責(zé)任：依據(jù)《民法典》第271條、第273條及第281條規(guī)定，建筑物外墻屬于建筑物共有部分，全體業(yè)主共同共有和共同管理，理應(yīng)基于“所有人”的身份承擔相應(yīng)安全事故的共同賠償責(zé)任。
物業(yè)責(zé)任：實踐中，業(yè)主雖然擁有對建筑物共有部分的管理權(quán)利，但缺乏相應(yīng)的檢查、維修、管理能力與精力，往往會委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司代為管理。此時，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)公司接受業(yè)主的委托，對建筑物承擔管理責(zé)任，對建筑物外墻的進行檢查、維修、修繕等均為物業(yè)公司職責(zé)，若發(fā)生外墻脫落致人損傷事件，物業(yè)公司作為“管理人”應(yīng)當承擔相應(yīng)責(zé)任。
三、高樓外墻出現(xiàn)脫落風(fēng)險應(yīng)當由誰來防范修復(fù)？
1.質(zhì)保期內(nèi)，施工單位應(yīng)履行保修義務(wù)。
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第39條第二款規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責(zé)任。
2.質(zhì)保期滿，所有人應(yīng)履行維修義務(wù)。
按照《民法典》第273條規(guī)定，業(yè)主作為住宅樓公共部分的共同所有權(quán)人，對建筑外墻有維修保養(yǎng)義務(wù)；同時，依據(jù)《民法典》第281條規(guī)定，建筑外墻的維修、更新和改造可以使用業(yè)主共有的維修資金。
文 | 陜西融德律師事務(wù)所 姬若冰
編者注 | 本文僅供參考，不代表律所法律意見
